2024年，全球仓储市场经历了调整，但Prologis却在这一年画上了完美句号。第四季度，该公司租赁了创纪录的6100万平方英尺仓库空间，其中12月签约量尤为突出，充分展现了其行业领导地位。

然而，整体来看，全球物流租金同比下降5%，其中北美市场（美国、加拿大）下降7%，欧洲微跌1%，这标志着前几年高增长后市场进入回调期。尽管如此，当前租金水平仍远高于2019年，美国增长59%，欧洲增长33%。

仓储市场变化：供需结构调整，区域分化明显

过去一年，大量新仓库投入市场，推高了空置率，打破了前几年供不应求的局面。Prologis指出，市场走势因区域不同而呈现明显分化：

墨西哥、巴西仓储租金逆势上涨，显示出新兴市场的强劲需求。

美国市场呈现分层趋势：

靠近国际港口的仓库（如洛杉矶内陆帝国、萨凡纳港）库存积压，增长放缓。

下游配送中心（靠近消费市场）则保持良好流通，库存水平持续下降。

分析认为，库存积压主要受到前置备货（front-loading）的影响。商家为应对东海岸港口罢工风险和潜在的美国关税，提前囤积库存，导致部分仓库需求阶段性激增。

电商行业成为仓储需求的最大推动力。Prologis数据显示，美国零售商和批发商在仓储投资市场的占比，从2023年的30%上升至38%。

中国电商巨头Temu、Shein也加速在美国建设仓储网络：

Temu：利用WINIT、Easy Export等仓储网络，建立本地库存，优化配送时间。

Shein：在北美设立仓库，支持“QuickShip”服务，以加快向美国消费者交付。

随着美国政府加大对跨境电商包裹的监管力度，Temu、Shein等电商企业或将加速本地化仓储布局，进一步推高对仓库的需求。

根据CBRE与Prologis均预计，2025年仓储需求将出现温和复苏，驱动因素包括：

消费支出回暖

通胀压力缓解

行业生产力提升

但租金可能要到下半年才会回升。与此同时，新仓库供应放缓：2022-2023年新建仓库大幅增长，但2024年开工量下降30%，这将导致2025年仓储供需进一步趋紧。

美国加征关税或将进一步推高仓储需求，Seko Logistics警告企业要提前锁定仓储空间，以免面临供应紧张：“美国仓库将成为‘稀缺资源’——不要等到库存积压、供应链进一步受限时再行动。”